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RAPPORTI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
Il rapporto di valutazione immobiliare a cura di IBS Consulting & ACF: in cosa consiste.
IBS Consulting & ACF opera da anni con successo nel segmento dell’elaborazione professionale di rapporti di valutazione immobiliare secondo gli standard IVS. Il Rapporto di valutazione immobiliare è un documento decisivo e imprescindibile per poter consapevolmente affrontare decisioni riguardo agli immobili e agli interessi a essi riferibili. La corretta stima del valore di mercato è fondamentale, perché crea la necessaria fiducia in un sistema economico basato sugli investimenti e sul credito. Il Rapporto di valutazione immobiliare non può prescindere dagli IVS, ossia dagli Standard di Valutazione Internazionali, che rappresentano un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa, che sono riconducibili a tre grandi approcci che nello specifico sono:
Market Approach o Metodo del confronto di mercato
Nei mercati attivi e dinamici sono disponibili i dati immobiliari delle compravendite recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato. Il metodo del confronto di mercato è quindi ritenuto il più diretto, probante e documentato per valutare un immobile.
Income Approach o Metodo della capitalizzazione dei redditi
Considera la capacità di un immobile di generare benefici monetari e la possibilità di convertire questi benefici nel valore capitale; il valore di mercato si basa sulla capitalizzazione del reddito. I canoni di mercato sono rilevati per gli immobili comparabili e i saggi di capitalizzazione sono estratti nel segmento di mercato dell’immobile da valutare e in segmenti di mercato prossimi;
Metodo dei costi
Per immobili con caratteristiche speciali e in assenza di dati immobiliari di compravendite e di affitti è possibile simulare il mercato delle compravendite mediante il metodo dei costi, che determina il valore di mercato di un immobile edificato, sommando il valore dell’area edificata e il costo di ricostruzione del fabbricato esistente, eventualmente deprezzato per la vetustà e l’obsolescenza.
Il Rapporto di valutazione immobiliare costituisce, pertanto, una base chiara e condivisibile che consente di evidenziare, attraverso la fase iniziale di due diligence, la conformità o non non conformità rispetto allo strumento edilizio urbanistico, rilevando eventuali criticità rispetto alla regolarità edilizia, decifrando le problematiche legali, tecniche economiche e finanziarie che ricadono sugli immobili e che potrebbero riflettersi sul loro valore.
un caso concreto verificatosi a Brescia.
Non è infrequente leggere sui quotidiani, anche online, storie di immobili che rischiano di essere letteralmente svenduti in conseguenza di errori di valutazione: è il caso, per esempio, di una notizia comparsa sul quotidiano online Libero, riguardante una villa a Brescia che stava per essere svenduta a un’asta giudiziaria a causa di una “perizia tecnica sbagliata”. Un caso davvero eclatante se si pensa che l’immobile in questione, del valore di 6 milioni di euro, stava per essere svenduto a 1,5 milioni di euro. Grazie all’intervento di un avvocato l’asta è stata bloccata per “evidenti errori nella ctu” e la villa è stata rivalutata 6,6 milioni di euro per poi essere successivamente venduta a 4 milioni e mezzo.
Il caso appena esposto è un esempio lampante di come una corretta e oggettiva determinazione del valore di un immobile sia un elemento strategico a tutela di tutte le parti al fine di evitare di cadere in operazioni incaute. Una buona valutazione immobiliare passa innanzitutto attraverso una corretta analisi del mercato immobiliare. E affinché si possa giungere a un corretto Valore di Mercato è necessario avere a disposizione dati immobiliari veri e certificati che consentano di poter contare su comparabili attendibili. Ma qualora non ci siano compravendite e quindi non esistano comparabili, non è possibile inventarli o affidarsi a surrogati quali le offerte in vendita o le quotazioni. Si deve avere il coraggio e l’onestà intellettuale di comunicarlo ai committenti e calcolare il Valore di mercato con altri procedimenti estimativi quali la capitalizzazione dei redditi o i costi di costruzione deprezzati. Inoltre, al fine di rendere una perizia quanto più oggettiva, trasparente e affidabile possibile è necessario anche che questa sia affidata a un perito certificato UNI 11558:2014, che garantisca quindi l’applicazione di best practices condivise attraverso gli Standard di valutazione internazionali (IVS), gli Standard di valutazione europei (EVS) e gli Standard nazionali.
La norma UNI 11558:2014 – intitolata “Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza” – definisce valutatore immobiliare un soggetto che possiede le necessarie qualifiche, conoscenze, abilità e competenze per esercitare l’attività di stima e valutazione immobiliare. AI valutatore immobiliare, che deve aver maturato un’esperienza nel settore di almeno tre anni, sono richieste competenze in estimo, principi di economia e mercati immobiliari, sistema catastale, fiscalità immobiliare, certificazione ambientale e, più In generale, competenze in diritto urbanistico, matematica finanziaria, statistica e scienza e tecnica delle costruzioni.
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